Comentarios sobre las Cláusulas abusivas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios

CLÁUSULAS ABUSIVAS de VENCIMIENTO ANTICIPADO de PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

24 Sep 2019 Comentarios sobre las Cláusulas abusivas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios

Artículo de Francisco Nemesio Casaban. Número colegiado del ICAV 1.962

Algunos COMENTARIOS sobre las CLÁUSULAS ABUSIVAS de VENCIMIENTO ANTICIPADO de PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS, a la luz de la Sentencia nº 463/2019 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo.  

1).- El 11 de septiembre de 2019 la Sala 1ª, de lo Civil, del Tribunal Supremo, dictó su sentencia nº 463/2019, abordando, entre otros asuntos, las consecuencias de la declaración de nulidad de una cláusula abusiva de VENCIMIENTO ANTICIPADO de un PRÉSTAMO HIPOTECARIO concedido el 30 de mayo de 2008 por NGC Banco S.A. (hoy ABANCA), en caso de incurrir el deudor en el impago de una cuota mensual. 

La cláusula decía:

“6ª bis. Resolución anticipada por la entidad de crédito.

“Además de lo dispuesto en el párrafo segundo de la cláusula 1ª bis, la Caja, sin necesidad de requerimiento previo, podrá dar por vencido el préstamo y exigir judicialmente la totalidad de la deuda, tanto de las cantidades vencidas como pendientes de vencer, con sus intereses, demoras, gastos y costas, en los siguientes casos:

a) Falta de pago de cualquiera de los vencimientos de intereses o cuotas de amortización, incluidos todos los conceptos que la integran, solicitando expresamente las partes la constancia de este pacto en los libros del Registro de la propiedad, según lo dispuesto en el artículo 693 de la Ley 1/2000.

b) Por incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato».

El cliente prestatario había presentado demanda de juicio ordinario contra la entidad prestamista NGC Banco S.A. solicitando, entre otros extremos, la nulidad de esa cláusula. El 4 de febrero de 2014 el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Pontevedra dictó sentencia en primera instancia estimando sustancialmente la demanda del cliente, es decir declarando la nulidad de esa cláusula; el Banco interpuso recurso de apelación contra esa sentencia, y el 14 de mayo de 2014 la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra desestimó en lo sustancial dicho recurso, confirmando la nulidad de la repetida cláusula de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario.

El Banco interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia Provincial (recurso nº 1752/2014), y finalmente, tras plantear el Tribunal Supremo una petición de decisión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que fue resuelta el 26 de marzo de 2019, el día 11 de septiembre de 2019 la Sala 1ª del Tribunal Supremo dictó su sentencia nº 463/2019, desestimando los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación interpuestos por NGC Banco, S.A., a quien condenó a pagar las costas de tales recursos.

El apartado 1 del Fundamento de Derecho noveno de la Sentencia del Tribunal Supremo consideró que la repetida cláusula de vencimiento anticipado era nula por lo siguiente:

  • no modula la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, 
  • no permite al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación (aunque con posterioridad lo haya permitido la legislación cuando el bien hipotecado es la vivienda habitual – art. 693.3, párrafo 2, LEC, en redacción actual dada por Ley 19/2015, de 13 de julio). 
  • Y, en cualquier caso, parece evidente que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial y respecto de una obligación accesoria, debe ser reputada abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves.

2).- Esta sentencia del Tribunal Supremo exige, en general, para la validez de una cláusula de vencimiento anticipado de cualquier préstamo:

  • valorar la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo; 
  • y que la propia cláusula permita al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación, es decir poniéndose al corriente en el pago de las cuotas del préstamo vencidas e insatisfechas más, en su caso, los intereses moratorios.

Además, cuando la cláusula de vencimiento anticipado esté incluida en un préstamo hipotecario, habrá de estarse al artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Su número 1 preceptúa:

Artículo 693. Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes. Vencimiento anticipado de deudas a plazos.

  1. Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.

 

El número 2 del art. 693 de la LEC, en la redacción vigente a partir del 16 de junio de 2019, permite reclamar la totalidad de los adeudado del préstamo hipotecario por capital e intereses, y añade una regla especial aplicable a los préstamos concedidos a personas físicas y garantizados mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de inmuebles para uso residencial:

«2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.»

 

El artículo 24 de la Ley 5/2019, y el artículo 129-bis de la Ley Hipotecaria, tienen a partir del 16 de junio de 2019 el siguiente contenido idéntico:

“Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

“a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

“b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

    • Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

    • Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

“c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.

“Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario”.

 

El artículo 693 de la LEC en relación a los artículos 24 de la Ley 5/2019 y 129-bis de la Ley Hipotecaria, ha de ser interpretado en el sentido de que ante el pacto de vencimiento anticipado en un contrato celebrado con consumidores y siempre que se cumplan las condiciones mínimas establecidas en el art. 693.2 LEC, los tribunales deben valorar, además, en el caso concreto, si el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte del acreedor está justificado, en función de los criterios de: 

  • esencialidad de la obligación incumplida, 
  • gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del contrato de préstamo
  • y posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia; 

tal como estableció la STJUE de 14 de marzo de 2013 (asunto C-415/11).

 

3). Esta Sentencia del Tribunal Supremo establece las siguientes pautas u orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso en los que haya cláusula ABUSIVA de VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRÉSTAMO y aún no se haya producido la entrega de la posesión del inmueble adjudicado al adquirente:

a.- Los procesos en que se dio por vencido el préstamo antes del 15/05/2013 por aplicación de una cláusula contractual reputada nula: deberían ser sobreseídos sin más trámite.

b.- Los procesos en que se dio por vencido el préstamo a partir del 15/05/2013 por aplicación de una cláusula contractual reputada nula:

b.1. Si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad: deberían ser sobreseídos sin más trámite.

b.2.- Si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en el artículo 24 de la Ley 5/2019, y en el artículo 129-bis de la Ley Hipotecaria, podrán continuar su tramitación.

c.- Los autos de sobreseimiento dictados conforme a los apartados a) y b.1) no surtirán efecto de cosa juzgada respecto de una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de disposiciones legales (ATJUE de 3 de julio de 2019, asunto C-486/16). Solución que no pugna con el art. 552.3 LEC, puesto que no se trata de un segundo despacho de ejecución con fundamento en el mismo título, sino de ejecuciones basadas en diferentes títulos (el contrato, en el primer caso, y la ley en el segundo).



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